국내외 부동산 투자 부실 위험 고조

국내외 부동산 투자 부실 위험 고조

최근 국내외 부동산 시장에서 부실 위험이 고조되고 있습니다. 국내 부동산 시장에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 연체율이 급증하고 있고, 해외 부동산 시장에서는 공실률이 증가하고 있습니다.

국내 PF 사업장의 연체율은 지난 3월 말 기준 15.88%에 이릅니다. 이는 2021년 말 3.71%에서 지난해 말 10.38%로 뛰며 급등세를 이어가고 있습니다. 전체 금융권 연체율(2.01%)보다도 월등히 높습니다. 일부 증권사는 부동산 시장 호황기에 브릿지론(사업 초기 토지 매입 및 인허가용 단기 차입금) 영업 등을 늘렸는데, 부동산 경기 하강으로 일부 사업장의 부실이 발생하며 연체율이 올랐습니다.

해외 부동산 시장에서도 공실률이 증가하고 있습니다. 블룸버그는 최근 무디스애널리틱스 집계를 인용해 2011년 2분기부터 오르기만 했던 미국 상업용 부동산 가격지수가 올해 1분기(286.4)에 전 분기(288.6) 대비 0.76% 떨어지며 12년 만에 꺾였다고 보도했습니다.

이런 가운데 해외 부동산 펀드 만기가 올해부터 대거 도래하는 점도 걱정거리입니다. 고금리 여파로 오피스 등의 자산 가치가 떨어지며 두 자릿수를 기록했던 수익률이 1%대로 낮아지는 등 이미 투자자 손실 우려가 커진 상황이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “최근 해외 오피스의 공실이 증가해 가치 하락이 이어지며 올해 하반기부터 해외 부동산 투자 관련 펀드에서 부실화 사례가 늘어날 가능성이 크다”고 진단했습니다. 해외 부동산 펀드 만기 규모는 올해 9조5000억원, 내년 11조6000억원입니다.

 

증권사의 국내 부동산 투자에도 이미 위험 신호가 나타났습니다. 지난 3월 말 증권사의 부동산 PF 대출 연체율은 15.88%에 이릅니다. 2021년 말 3.71%에서 지난해 말 10.38%로 뛰며 급등세를 이어갔습니다. 전체 금융권 연체율(2.01%)보다도 월등히 높습니다. 일부 증권사는 부동산 시장 호황기에 브릿지론(사업 초기 토지 매입 및 인허가용 단기 차입금) 영업 등을 늘렸는데 부동산 경기 하강으로 일부 사업장의 부실이 발생하며 연체율이 올랐습니다.

박해식 한국금융연구원 선임연구위원은 “부동산 호황기에 고위험 우려에도 고수익을 노리고 투자했다가 부실 우려가 발생했다는 측면에서 국내 부동산 PF 연체율 상승과 해외 부동산 투자 부실 위험은 유사한 측면이 있다”며 “고금리에 경기 부진까지 이어지고 있어 국내외 부동산 투자 부실 우려는 더 커질 수 있다”고 말했습다.

 

부동산 투자 위험은 증권업에만 해당하는 게 아닙니다. 지난해 말 기준 국내 생명보험사 13곳과 손해보험사 8곳의 해외 대체투자 자산은 78조4000억원이며 이중 부동산 자산 비중은 25조원(31.9%)에 이릅니다. 이에 금융당국은 증권사뿐 아니라 보험·캐피털·은행의 해외 부동산투자 현황도 들여다보고 있습니다.