용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념 정리

안녕하세요. 오늘은 기본 부동산 지식을 쌓아가는 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 알아가는 1편을 올려봅니다. 저도 기본을 다시 되새겨보면서 부동산이 생소하신 분들에게 도움이 되었으면 해서 요번 글을 올리게 되었습니다. 그럼 시작해 보겠습니다.

---

용도지역

용도지역 내용 사진 - 서울 도시계획 포털

용도지역이란 토지의 이용이나 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 뜻합니다.

 

용도지역 안에서 토지를 이용하거나 건축물을 건축하려는 때에는 법률에서 정하는 용도지역별 건폐율 및 용적률, 건축물의 용도ㆍ종류ㆍ규모 등을 따라야 합니다.

 

용도지역의 유형
1. 도시지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
	주거지역	거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
	상업지역	상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
	공업지역	공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
	녹지지역	자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
	보전관리지역	자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	생산관리지역	농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획관리지역	도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역	도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역	자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원ㆍ문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역

 

용도지구

용도지구 내용 사진 - 서울 도시계획 포털

용도지구란 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 뜻합니다.

 

용도지구는 용도지역에 따른 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화함으로써, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관이나 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도지역ㆍ지구제는 상위 도시계획에 부합하는 목적 및 방향으로 토지나 건축물의 이용을 유도하기 위한 수단으로써, 도시계획의 가장 근간이 되는 제도입니다. 모든 토지에 대하여 행위 제한을 제시하는 용도지역과, 용도지역제의 규정을 강화ㆍ완화함으로써 용도지역제를 보완하는 용도지구로 구분됩니다.

용도지구는 공공의 안녕질서와 도시기능의 증진을 위하여 필요하다고 인정할 때 지정할 수 있으며 지정목적에 부합하여야 합니다. 또한, 용도지구는 점적인 지정을 지양하고 일정한 면적으로 지정하며, 지구단위계획을 수립하여 지구 지정의 목적에 적합하게 개발ㆍ관리할 수 있습니다. 용도지구 안에서의 건축물 및 시설의 용도ㆍ종류ㆍ규모 등은 법률에서 정하는 용도지구별 규정을 따라야 합니다. 

용도지구의 유형
1.경관지구	경관의 보전ㆍ관리 및 형성
	자연경관지구	산지ㆍ구릉지 등 자연경관을 보호ㆍ유지
	시가지경관지구	주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호ㆍ유지ㆍ형성
	특화경관지구	주요 수계의 수변, 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등 특별한 경관 보호ㆍ유지ㆍ형성
2.고도지구	쾌적한 환경 조성, 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도 규제
3.방화지구	화재의 위험 예방
4.방재지	풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해 예방
	시가지방재지구	건축물ㆍ인구가 밀집된 지역으로서 시설 개선 등 통해 재해 예방
	자연방재지구	토지이용도 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등을 건축 제한 등 통해 재해 예방
5.보호지구	문화재, 중요 시설물 및 문화ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존
	역사문화환경보호지구	문화재ㆍ전통사찰 등 역사ㆍ문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역 보호ㆍ보존
	중요시설물보호지구	중요 시설물의 보호와 기능의 유지ㆍ증진 등
	생태계보호지구	야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존
6.취락지구	녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역ㆍ도시자연공원구역의 취락을 정비
	자연취락지구	녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역안의 취락을 정비
	집단취락지구	개발제한구역안의 취락을 정비
7.개발진흥지구	주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ유통물류ㆍ관광ㆍ휴양 기능 등을 집중적으로 개발ㆍ정비
	주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발ㆍ정비
	산업·유통개발진흥지구	공업기능 및 유통ㆍ물류기능을 중심으로 개발ㆍ정비
	관광·휴양개발진흥지구	관광ㆍ휴양기능을 중심으로 개발ㆍ정비
	복합개발진흥지구	주거, 공업, 유통ㆍ물류, 관광ㆍ휴양 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발ㆍ정비
	특정개발진흥지구	주거, 공업, 유통ㆍ물류, 관광ㆍ휴양 기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발ㆍ정비
8.특정용도제한지구	주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한
9.복합용도지구	지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화

 

용도구역

용도구 내용 사진 - 서울 도시계획 포털

용도구역이란 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적ㆍ단계적 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리 등을 위해 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하는 지역을 뜻합니다.

 

용도구역의 지정 및 변경에 관한 사항과 용도구역 안에서의 행위제한 사항 등은 각 소관 법에 따라 관리됩니다. 

용도구역의 유형
용도구역	지정권자	정의
개발제한구역	국토교통부장관	도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
도시자연공원구역	시 도지사, 대도시 시장	도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가 휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
시가화 조정구역	시 도지사	도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 지역
수산자원보호구역	해양수산부장관	수산자원을 보호 또는 육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지
입지규제 최소구역	도시 군관리계획의 결정권자	도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되는 지역

---

오늘은 용도지역, 지구, 구역에 대해서 알아보았습니다. 다음에는 2편으로 이와 연계된 용도지역 안에 있는 예를 들어 주거지역이 무엇이고 상업지역이 무엇인지 설명하는 시간을 가지도록 하겠습니다. 감사합니다.