용도지구편 - 경관지구,고도지구,방화지구,취락지구,개발진흥지구등 알아보기

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안녕하세요. 리좀 투자연구소입니다. 오늘은 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대한 개념정리 3편으로써

용도지구 - 경관지구, 고도지구, 방화지구, 취락지구, 개발진흥지구등 조금 더 자세히 알아보는 시간을 가지도록 하고자 합니다. 부동산을 함으로써 쌓아야 하는 지식인만큼 도움되시길 바라며 시작하도록 하겠습니다.

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용도지구

용도지구 - 서울도시계획포털 사진

도지구는 용도지역에 따른 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화함으로써, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관이나 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

용도지역ㆍ지구제는 상위 도시계획에 부합하는 목적 및 방향으로 토지나 건축물의 이용을 유도하기 위한 수단으로써, 도시계획의 가장 근간이 되는 제도입니다. 모든 토지에 대하여 행위 제한을 제시하는 용도지역과, 용도지역제의 규정을 강화ㆍ완화함으로써 용도지역제를 보완하는 용도지구로 구분됩니다. 

 

 

용도지구 - 경관지구

경관지구 - 서울도시계획포털 사진

경관지구는 경관을 보호ㆍ형성하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나입니다. 경관지구의 지정 및 변경은 도시관리계획의 결정을 통해 이루어집니다. 경관지구의 종류는 다음과 같습니다. 서울시의 경우에는 법률에서 위임된 바에 따라 특화경관지구를 다시 역사문화특화경관지구, 조망가로특화경관지구, 수변특화경관지구로 「서울특별시 도시계획 조례」에서 추가로 세분하고 있습니다.

 

가.   자연경관지구		산지ㆍ구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지
나.   시가지경관지구		주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성
다.   특화경관지구	1. 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성
	3-1.  역사문화특화경관지구	문화재 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 역사문화적 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
	3-2.  조망가로특화경관지구	주요 자연경관의 조망 확보 또는 가로공간의 개방감 등 조망축을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
	3-3.  수변특화경관지구	지역 내 주요 수계의 수변 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구

경관지구 안에서는 경관의 보전ㆍ관리ㆍ형성에 장애가 된다고 인정되는 건축물의 건축을 할 수 없습니다. 건축이 제한되는 건축물의 종류 및 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ최대너비ㆍ색채 및 대지 안의 조경 등의 기준은 해당 도시관리계획조례로 정하도록 하고 있습니다. 종전의 유사한 목적의 용도지구를 통ㆍ폐합하고 정비하기 위해 2018년 4월 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정으로 용도지구를 개편하였으며 이때 종전의 경관지구와 미관지구는 경관지구로 통합된 바 있습니다.

 

 

용도지구 - 고도지구

고도지구 - 서울도시계획포털 사진

고도지구는 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나입니다. 고도지구의 지정 및 변경은 도시관리계획의 결정을 통해 이루어지며 고도지구 안에서는 도시관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다. 1965년 「도시계획법」에 고도지구가 신설된 이래로 고도지구는 최고고도지구와 최저고도지구로 구분되어 운영되어 왔으나, 2018년 4월 용도지구 개편에 따른 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 개정에 의해 최저고도지구는 폐지되고 최고고도지구만 고도지구로 계승되었습니다. 또한 서울시의 경우 고도지구 안의 건축물의 층수와 높이를 각각 규제하여 왔으나, 2014년 3월 도시관리계획(최고고도지구) 변경결정 고시에 따라 고도지구 안의 건축물 층수 제한은 폐지하였고 건축물의 높이만을 관리하고 있다. 2019년 12월 기준으로 서울시에는 남산, 북한산, 서초동 법원단지 주변, 구기ㆍ평창, 어린이대공원 주변, 오류, 배봉산 주변, 국회의사당 주변, 경복궁 주변의 총 9개소에 면적 9.44㎢의 최고고도지구가 지정되어 있습니다.

 

용도지구 - 방화지구

방화지구 - 서울도시계획포털

방화지구는 화재의 위험을 예방하기 위해 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 지정되는 용도지구의 하나입니다. 주로 시장이나 도로변의 건축물 밀집 지역에 지정됩니다.

 

방화지구 안에서는 건축물의 주요 구조부 및 외벽을 내화구조로 건축해야 하고 간판ㆍ광고탑 등 규정된 공작물 중 건축물의 지붕 위에 설치하거나 높이가 3m 이상인 경우 그 주요부를 불연재료 설치하여야 합니다.

 

또한 방화지구 안의 지붕이나 방화문, 인접 대지 경계선에 접하는 외벽은 「건물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」이 정하는 구조 및 재료로 하여야 하며, 이 밖에도 「건축법」 및 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 등에서 정하는 기준을 준수해야 합니다.

 

 

용도지구 - 방재지구

방재지구 - 서울도시계획포털

방재지구는 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 곳에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정하는 용도지구의 하나입니다. 과거에는 상습 침수, 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방붕괴 등으로 인하여 재해가 생길 우려가 있는 경우, 「건축법」에 따라 시ㆍ도지사가 재해관리구역을 지정하여 관리하였습니다. 재해관리구역으로 지정될 경우 재개발ㆍ재건축 추진위원회를 바로 구성할 수 있고 주택소유자는 조합원의 지위를 확보, 재개발ㆍ재건축을 추진할 수 있도록 2003년 제정된 「도시 및 주거환경정비법」에서 규정함에 따라 재해관리구역의 지정이 활성화되었습니다. 서울시의 경우 상습침수지역인 노원구 월계1동이 서울시 내에서 첫 번째 재해관리구역으로 지정되었고, 1990년 이후 2번 이상 침수를 당한 주택 비율이 50% 이상인 곳의 주택소유자 80% 이상 동의가 있으면 재해관리구역 지정을 신청할 수 있도록 하는 등 구체적인 지정 절차와 기준을 마련한 바 있다. 2006년 6월 7일 「건축법」 개정에 따라 재해관리구역에 대한 사항이 삭제되고 토지이용규제의 단순화를 위해 기존의 재해관리구역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 방재지구로 통합하였습니다. 방재지구는 지역특성에 따라 다음과 같이 세분화됩니다.

1. 1.   시가지방재지구 : 건축물ㆍ인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
2. 2.   자연방재지구 : 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구

취락지구로 지정된 지역에는 해당 용도지역 및 용도구역에서의 규제보다 완화된 건축제한과 건폐율을 적용받게 되며, 공공에서는 취락지구안의 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위한 사업을 시행하거나 이를 지원할 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

용도지구 - 보호지구

보호지구 - 서울도시계획포털

보호지구는 문화재, 중요 시설물 및 문화적ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나입니다. 여기에서 중요 시설물이란 항만, 공항, 공용시설, 교정시설ㆍ군사시설을 말합니다. 보호지구의 종류는 다음과 같습니다. 서울시의 경우에는 법률에서 위임된 바에 따라 중요시설물보호지구를 다시 공용시설보호지구, 공항시설보호지구, 중요시설보호지구로 「서울특별시 도시계획 조례」에서 추가로 세분하고 있습니다.

 

1.   역사문화환경보호지구		문화재ㆍ전통사찰 등 역사ㆍ문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
2.   중요시설물보호지구	중요 시설물의 보호와 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구
	공용시설보호지구	공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구
	공항시설보호지구	공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구
	중요시설보호지구	국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
3.   생태계보호지구	야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

보호지구 안에서는 보호지구 유형별로 문화재를 직접 관리ㆍ보호하기 위한 건축물과 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존을 저해하지 않는 건축물, 중요 시설물의 보호와 기능 수행에 장애가 되지 않는 건축물, 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존을 저해하지 않는 건축물에 한하여 건축할 수 있습니다. 구체적인 건축물의 기준은 해당 지방자치단체의 조례로 정하도록 하고 있습니다.

2018년 4월, 유사한 목적의 용도지구를 통ㆍ폐합하고 정비하기 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정으로 용도지구를 개편하였으며, 이때 종전의 보존지구와 시설보호지구는 보호지구로 통합되었습니다. 단, 종전의 보호지구 중에서 학교시설보호지구는 특정용도제한지구로 편입되었습니다.

 

 

용도지구 - 취락지구

취락지구 - 서울도시계획포털 사진

취락지구는 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역ㆍ도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나를 말합니다. 취락지구는 지정 목적에 따라 다음과 같이 세분됩니다.

 

1. 1.   자연취락지구 : 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역 안의 취락을 정비
2. 2.   집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비

 

취락지구 안에서는 해당 용도지역ㆍ구역에서 정하는 것보다 완화된 건축제한과 건폐율이 적용되며, 정부 및 지방자치단체는 취락지구에 거주하는 주민의 생활 편익과 복지 증진 등을 위한 사업을 직접 시행하거나 지원할 수 있습니다.

취락지구는 「(구)도시계획법」에서 녹지지역ㆍ개발제한구역 내에 지정할 수 있도록 최초로 정의되었으며, 이 법이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 통합 개편되면서 그 대상이 확장되었습니다.

 

 

용도지구 - 개발진흥지구

개발진흥지구 - 서울도시계획포털

개발진흥지구는 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ유통물류ㆍ관광ㆍ휴양 기능 등을 집중적으로 개발ㆍ정비하기 위하여 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나입니다. 개발진흥지구로 지정된 지역은 지구단위계획의 수립을 통해 해당 용도지역에 적용되는 용적률 및 「건축법」에 따른 높이를 완화할 수 있으며 기반시설 등 각종 지원을 받을 수 있으므로 특정기능에 대한 집중적인 개발ㆍ정비가 용이하게 된다. 개발진흥지구는 지정 목적에 따라 다음과 같이 세분됩니다.

 

1.    주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구
2.    산업ㆍ유통개발진흥지구	공업기능 및 유통ㆍ물류기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구
3.    관광ㆍ휴양개발진흥지구	관광ㆍ휴양기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구
4.    복합개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구
5.    특정개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

서울시의 경우 「서울특별시 전략산업육성 및 기업지원에 관한 조례」로 산업ㆍ특정개발진흥지구의 지정ㆍ운영과 진흥계획의 수립, 지원내용 등을 세부적으로 규정하고 있습니다. 2010년부터 2020년 7월까지 총 12개의 진흥지구가 선정되어 있습니다.

 

용도지구 - 특정용도제한지구

특정용도제한지구 - 서울도시계획포털 사진

특정용도제한지구는 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지역에 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나입니다.

특정용도제한지구는 다음의 경우에 지정할 수 있습니다. 지역여건 상 필요하면 해당 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 조례로 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있습니다.

1. 주거지역(준주거지역 제외)에 인접한 상업지역	주거환경의 보호를 위하여 일정한 용도를 제한하기 위하여 지정 가능
2. 교육환경보호구역	숙박시설, 유흥주점, 단란주점 등의 시설을 제한하기 위하여 지정 가능
3. 공업지역이 아닌 용도지역	해당 용도지역 내의 주거지, 농경지 등을 보호하기 위하여 공장 등 오염물질을 배출하는 시설의 입지를 제한하기 위해 지정 가능 주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

특정용도제한지구 안에서는 주거기능 및 교육환경을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다.

2018년 4월, 유사한 목적의 용도지구를 통ㆍ폐합하고 정비하기 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정으로 용도지구를 개편하였으며, 이때 종전의 보호지구 중에서 학교시설보호지구는 특정용도제한지구로 지정된 것으로 봅니다.

 

용도지구 - 복합용도지구

복합용도지구 - 서울도시계획포털

복합용도지구는 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구에 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나입니다. 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 일반주거지역ㆍ일반공업지역ㆍ계획관리지역에 복합용도지구를 지정할 수 있으며 다음의 기준을 따라야 합니다.

1.   용도지역의 변경 시 기반시설이 부족해지는 등의 문제가 우려되어 해당 용도지역의 건축제한만을 완화하는 것이 적합한 경우에 지정할 것

2.   간선도로의 교차지, 대중교통의 결절지 등 토지이용 및 교통 여건의 변화가 큰 지역 또는 용도지역 간의 경계지역, 가로변 등 토지를 효율적으로 활용할 필요가 있는 지역에 지정할 것

3.   용도지역의 지정목적이 크게 저해되지 않도록 해당 용도지역 전체 면적의 1/3 이하의 범위에서 지정할 것

4.   해당 지역의 체계적ㆍ계획적인 개발 및 관리를 위하여 지정 대상지가 「도시ㆍ군관리계획수립지침」에 적합할 것

복합용도지구는 다양한 토지이용 수요에 대응하여 유연하고 복합적인 토지이용을 유도하기 위하여 2018년 4월 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정에 따른 용도지구 개편과 함께 최초로 도입하였습니다.

복합용도지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 외에 다음의 건축물 중 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다.

 

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마치며... 오늘은 용도지구에 대해 다양하게 알아보았습니다. 다음글로는 용도구역에 대해 더 자세히 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 감사합니다.